낮아지는 전월세 전환율 무엇이 좋아지고 무엇이 나빠질까?
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정부의 임대차 3법이 시행되면서 임대인이 함부로 전세금을 올릴 수 없고 계약해지를 요구 할 수 없어지면서 역효과로 전세를 월세로 전환하는 경우가 많아지고 있다.
더구나 임대인의 주요 수입원인 은행 이자 금리는 떨어지고 있지만 각종 세금 및 유지비는 증가하면서 임대인들은 월세로 전환하려는 움직임이 더욱 활발해지고 있다.
이러한 문제로 정부가 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 전월세 전환율을 10월부터 기존 4%에서 2.5%로 하향조정하기로 했다.
전월세 전활율이란 무엇일까?
전세를 월세로 환산하거나 월세를 전세로 환원할 때 적용되는 비율을 말한다. 월세를 전세금과 월세보증금의 차액으로 나눈 후 100을 곱해 산출된 월세이율을 연이율로 환산하면 즉 12개월을 곱하면 전월세 전환율이 된다.
하향된 전환율은?
2.5%로 하향된 전환율을 예를 들면 집주인이 전세 1억 원을 월세로 돌리겠다고 하면 지금은 세입자가 월 33만 3000원을 내야 하지만, 10월부터는 20만 8000원만 내면 된다는 계산이다. 월 12만 5000원이 줄어드 효과를 볼 수 있다.
하지만 전월세 전환율 조정에는 문제점도 존재한다.
이중적인 가격 구조
전세에서 월세로 전환하는 경우에는 월세 가격이 저렴하게 되지만 기존 월세의 경우는 가격이 비싸지는 이중적인 가격 체계가 만들어진다.
부동산 시장역시 시세가 중요한 가격형성의 요인이 되는데 주변 시세는 떨어지는데 기존 월세는 그대로이기 때문에 이다. 물론 어느정도 시간이 흐른뒤에는 평준화가 되겠지만 그 시간이 얼마나 걸릴지는 아무도 알 수 없고 또 언제 법이 개정될지 모르기 때문이다.
임대료 상승
전월세 시장이 존재하는 이유는 당연히 다주택자가 존재하기 때문이다. 그들은 전월세를 공급하는 공급자 입장이다. 하지만 보유세 증가, 각종 유지보수 비용, 취득세 증가, 양도세 증가, 소득세 증가 등 많은 비용 증가는 임대료 상승으로 이어질 수 밖에 없다.
그런데 임대료 상승을 못 하게 되면 임대 수요가 감소할 수 밖에 없다. 비용이 효용보다 크면 생산자의 활동이 위축되고 공급이 줄어드는 것과 같은 이치이다.
모든 법안이 그렇듯 여러 이해관계가 엮인 경우가 많다. 모든 이해관계를 충족하는 법안을 만들기는 당연히 힘들지만 그래도 많이 이해관계자들의 이야기를 듣고 법안을 만든다면 이러한 이해 당사자들의 괴리를 최대한 줄일 수 있지 않을까 하는 생각이다.
