처음 구하는 전세 월세 만약 근저당이 설정돼 있다면?

보통 언제 처음 집을 구하는 경험을 할까? 집에서 먼 곳으로 학교나 직장을 다니게 되는 경우, 비교적 어린 나이에 자취방을 구하게 되고, 계속 부모님과 함께 거주하다가 결혼을 하면서 신혼집을 처음 계약을 하는 경우가 있다. 처음 집을 구하다 보면 발품을 팔아 정보를 얻는 것도 힘들지만, 처음 보는 계약 관련 용어들 때문에 이해하기가 어렵다.

 

 

오늘은 전월세 계약 시 당권, 근저당권에 대해 알아보자

 

저당권과 근저당 법의 정의

 

민법 제356조(저당권의 내용)

 

저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.

 

민법 제357조(근저당)

 

 

①저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다.

②전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다.

 

저당이란?

 

 

예를 들어 설명해보자 A가 주택담보대출을 받는다고 가정한다면 은행에서는 A가 대출을 상환하지 않는 상황에 대비하여 A의 부동산을 담보로 잡고 돈을 빌려준다. 만약 대출금을 제때에 상환하지 않으면 대출금에 상응하는 만큼의 부동산에 대한 권리는 은행으로 넘어가게 된다. 이렇게 은행이 A의 부동산을 담보로 잡는 것을 A의 부동산에 저당권이 설정됐다고 표현할 수 있으며, 은행은 저당권자로서 A의 대출금 상환이 이뤄지지 않았을 때 이 부동산(저당물)의 경매를 청구할 수 있다. 그리고 경매가 진행되면 가장 먼저 금액을 지급받게 된다(자기채권의 우선변제를 받을 권리).

 

근저당권은 무엇일까?

 

 

기본 개념은 저당권과 동일하다. 여기에 채권최고액에 대한 내용이 추가된다고 이해하면 쉽다. A가 대출받은 금액 중 일부를 상환하거나 또는 이자를 연체하는 상황을 가정해보자. 채권액이 변경되었으니 그에 맞게 저당권도 다시 설정해야 한다. 이과정은 번거로움이 따른다. 그래서 채권자는 이러한 변동상황을 고려하여 처음에 돈을 빌려줄 때부터 실제 채권액보다 약 10~20% 높은 금액을 ‘채권최고액’으로 두는데, 이렇게 장래에 생길 수 있는 채권에 대한 담보도 포괄하는 저당권을 근저당권이라고 한다. 근저당권을 설정하면 A가 도중에 이자를 연체하여 채권액이 증가하더라도 채권자가 다시 저당권을 설정하지 않아도 되는 것이다. 이러한 편의성 때문에 대부분 담보는 저당권이 아닌 근저당권으로 설정되고 있다.

 

계약하려는 집에 근저당권이 설정돼 있다면?

 

 

전월세 구할 때, 등기부등본에 근저당권 설정 내용이 있는 집은 피하라는 얘기를 종종 듣곤 한다. 근저당권이 설정된 집에 입주를 하였는데 집주인이 대출금을 상환하지 못하는 최악의 경우, 집주인의 채권자(근저당권자)는 해당 집을 경매에 부칠 수 있는 권리를 갖는다. 그리고 매매가 성사되면 앞서 설명했듯이 근저당권자가 매각 대금에 대한 우선변제권을 가지므로, 이 과정에서 세입자는 보증금을 돌려받지 못하는 등의 피해를 입을 가능성이 있다.

 

 

이러한 내용을 잘 숙지하고, 전월세 계약 시에는 등기부등본을 꼼꼼히 살펴서 근저당권이 설정돼 있는지, 채권최고액이 너무 높지는 않은지 등을 꼭 확인해야 한다.

 

낯선 용어들 때문에 더 어려운 전월세 계약. 그래도 중요한 내용 꼼꼼히 확인해야 집을 구하고 난 뒤 후회하는 일이 없을 것이다.